红河枫景小区百科：13栋2953户、50笔成交4228元/㎡与34笔租赁样本

永川人民东路168号的红河枫景，是本站系列最平稳的样本：84 条台账中买卖 50 笔加权 4228 元/㎡，与评估均价 4150 元/㎡ 仅差 78 元（+1.9%），四年 4386→4369→4134→3873 元/㎡ 累计约 -11.7%，为系列最温和的年度降幅；租赁 34 笔占 40.5%，月租均值四年 1195→1200→1185→1167 元，累计仅 -2.3%，为系列最稳；极值 5677 与 3179 元/㎡ 极差仅 1.79 倍，为系列最窄。房源库编号 581，2016 年建成，13 栋 2953 户，商住一体、产权 50 年。官方核验却是另一面：646 条预售通告全量检索，标题与正文双口径均零命中，为本系列第八例。学区为系列第二例双门牌单列：小学红河小学、初中永川中学宋锦桥校区，两级原文均列出「人民东路168号（红河枫景）」。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

红河枫景位于重庆市永川区人民东路168号，平台 84 条成交记录的板块字段全部标注「人民广场片区」，是本系列板块口径最整齐的样本之一（与昌龙阳光尚城并列）。房源库编号 581，登记建成年代 2016 年，物业类型为商住一体（中型社区），建筑类型为高层住宅，建筑结构钢混，楼栋总数 13 栋，规划户数 2953 户，建筑面积登记 78,000㎡、占地面积 19,000㎡，容积率 3.47，绿化率 36.13%，产权年限登记为 50 年。物业登记为重庆竣祥物业管理有限公司，物业费 0.9 元/㎡·月；地面车位、地下车位与停车费字段均无登记。市政配套：供水登记侨立水务、供电登记重庆电力、供气登记重庆燃气，三项齐全，为本系列登记完整度较高的样本。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 1 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 体量登记疑点：户均建面仅 26.4㎡

登记建筑面积 78,000㎡ 摊到 2,953 户，户均仅约 26.4㎡，显著低于本盘主力户型（二室二厅一卫、三室二厅二卫）的常识量级；按容积率 3.47 × 占地 19,000㎡ 反推计容建面约 6.6 万㎡，与登记建筑面积亦相差约 1.2 万㎡——三个数字互相不自洽。可能的解释包括字段错位（建筑面积与某期计容口径混淆）或登记口径差异，但本站不做超出现有证据的判断：文中涉及体量的表述均标注「以住建备案为准」，不做官方证载口径的替代表述。

另一处值得记录的是密度：13 栋承载 2,953 户，平均每栋约 227 户，在系列已解析小区中属高密度高层布局，与容积率 3.47、绿化率 36.13% 的登记组合互相吻合。

1.3 官方预售通告：646 条零命中（本系列第八例）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「红河枫景」「竣祥」「红河枫景物业」「人民东路168」「枫景」五个专属关键词在标题层面命中 0 条，正文补扫其余条目亦无新增命中——标题与正文双口径均零命中。

零命中的成因是客观的：该栏目收录起点为 2016 年，而本盘登记建成年代同为 2016 年，取证时间恰在栏目收录起点边缘，早期批次未被收录属栏目覆盖范围问题，而非本站检索遗漏。这也是本系列第八例官方通告零命中（前七例：豪禧银山源、昌龙阳光尚城、奥兰半岛等，成因均为建成年代早于栏目起点）。因缺少证载影像，本篇楼栋、户数、面积、容积率等全部以骏耀房产网房源库登记值呈现，并已按上节标注量级疑点。

1.4 小区鸟瞰与站内图库

视觉档案方面，站内图库在本项目下仅存 1 张影像（384×279，分辨率偏低且带第三方水印），不满足本站配图规范，本篇不采用。文首配图为项目鸟瞰影像，原图左下角带第三方水印，本站已裁除水印条带并做放大锐化处理（1152×738），经文字识别复查无第三方水印残留。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首的鸟瞰影像用于呈现小区形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

二、50 笔买卖成交解析

2.1 样本构成与总量

平台台账共 84 条记录，无混入记录，零异常剔除，实际记录区间 2023-01-09 至 2026-10-13。按口径拆分：二手房 50 笔、租单 34 笔——无一手房、无工抵房样本，是本系列首个纯二手成交结构的样本（本盘 2016 年建成，台账起点 2023 年时一手已去化完毕）。

买卖 50 笔合计成交总额 2,257.22 万元、总面积 5,338.67㎡，加权均价 4228 元/㎡，中位数 4246 元/㎡，简单均价 4239 元/㎡，单价区间 3179-5677 元/㎡。加权、中位、简单三个口径高度收敛（极差仅 18 元/㎡），说明本盘成交单价分布集中、极端样本对均值的拉动很小。

2.2 业态与户型：单一高层，户型字段 100% 标注

业态方面，50 笔全部为高层，与房源库登记「高层住宅」完全一致，无洋房、无别墅样本，是纯高层社区。

户型字段 50 笔全部有值，标注率 100%，为本系列标注率最高的台账之一：

装修字段：装修 43 笔、精装修 5 笔、全新装修 1 笔、清水房 1 笔——以已装修房源为绝对主导，与纯二手成交结构一致。

2.3 年度走势：四年约 -11.7%（系列最温和）

四年走势 4386 → 4369 → 4134 → 3873 元/㎡，累计降幅约 11.7%——这是本系列已解析小区中最温和的年度降幅（对照：城市铭人 -37.4%、凤凰世纪城 -24.0%、米兰阳光 -21.0%、新鸥鹏巴川府 -19.4%）。

半年度序列 4761→4278→4509→4291→4280→4010→3697→4007 另有两点值得记录：一是2026 年上半年加权 3697 元/㎡ 为全部八个半年度最低，二是下半年回升至 4007 元/㎡——底部出现在 2026 年上半年而非年末，走势非单边下行。近 12 个月（至 2026-10-13）12 笔加权 3880 元/㎡。评估线结构同步下沉：低于评估线的笔数占比 35.3%→30.8%→44.4%→63.6%。

2.4 面积段分布：面积越大单价越低

90-110㎡ 与 110-130㎡ 两个中段各 16 笔，合计占买卖 64.0%，为主力区间；单价随面积单调递减——70-90㎡ 段 4372 元/㎡ 一路降至 130㎡ 以上 4109 元/㎡，梯度清晰且无倒挂，与「同一业态、同一社区」的前提一致。50㎡ 以下与 50-70㎡ 段无买卖成交，与户型结构（最小为二室二厅一卫）吻合。

2.5 极值样本：极差 1.79 倍（系列最窄）

• 最高单价 5677 元/㎡：2023-09-25 二手房／高层 87.3㎡，成交价 49.56 万元；
• 最低单价 3179 元/㎡：2024-09-03 二手房／高层 147.86㎡，成交价 47.00 万元；
• 最高总价 69.50 万元：2024-01-06 二手房／高层 128.63㎡（5403 元/㎡）；
• 最低总价 27.50 万元：2024-07-10 二手房／高层 80.6㎡（3412 元/㎡）。

最高与最低单价相除为 1.79 倍，是本系列最窄的极差（对照：新鸥鹏巴川府 2.90 倍、豪禧银山源 2.60 倍）。这一指标说明本盘二手定价的分歧度小——单一业态、户型集中、装修状态接近，是本盘价格结构最鲜明的特征；但极值之间的时间跨度（2023 年 9 月对 2024 年 9 月）也提示，年度间的价格重心仍在缓慢下移。

2.6 逐笔成交台账

2.7 流速与付款样本（如实留白）

付款方式标注全款 5 笔、按揭 3 笔、其余未标注；挂牌-成交可配对 2 笔（挂牌/成交比中位 1.139）；成交周期字段 0 条有数值。样本不足，本站不做流速与付款结构断言。

三、34 笔租赁样本解析

租赁 34 笔占台账 84 条的 40.5%，月租均值 1186 元、中位 1200 元、区间 900-1600 元，单方租金均值 13.79 元/㎡·月、中位 13.87 元/㎡·月，零异常记录。

3.1 分面积段月租与毛收益

毛收益率随面积单调递减：50-70㎡ 段 4.82% 最高，130㎡ 以上 2.87% 最低——小户型的单位面积租金产出明显更高，与本盘买卖端「面积越大单价越低」形成同向呼应。整体毛收益率中位 4.01%，区间 2.41%-5.53%（毛收益 = 年租金 ÷ 面积 ÷ 评估均价 4150 元/㎡，未扣税费、空置与维修成本）。

租赁户型以二室二厅一卫为主（31 笔），三室二厅二卫 2 笔、一室二厅一卫 1 笔，与买卖端「三室为主」形成错位——本盘的小户型更多流向租赁市场。

3.2 租金年度走势：四年约 -2.3%（系列最稳）

四年月租均值 1195 → 1200 → 1185 → 1167 元，累计约 -2.3%，是本系列最稳的租金曲线。与买卖端四年 -11.7% 相比，租金端的稳定性明显更强——价格下行主要发生在资产成交价而非使用成本上，是本盘「租售分离」的结构特征。

四、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

4.1 小学阶段：门牌单列（红河小学）

2026 年永川区小学招生原文第 5 条「红河小学」条目内以门牌号单列本项目：

「5. 红河小学 汇龙大道409号（汇龙苑）、429号（凤凰城）、473号（学府美墅）、469号（疾控中心），人民西路1号（AC世纪城），人民东路16号、168号（红河枫景）、369号（五米阳光），人民西路16号，学府大道333号……以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生。」

即人民东路168号（红河枫景）为门牌级单列，户籍与房屋产权在辖区范围内的年满 6 周岁适龄学生纳入红河小学招生范围。需留意：该条目的适用条件为「户籍和房屋产权在辖区范围内」，未含「有户无房、有房无户」表述，与部分学校的条款口径不同，认定时以教委审核为准。

4.2 初中阶段：门牌单列（永川中学宋锦桥校区）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」的「宋锦桥校区」段落内同样以门牌号单列本项目：

「1. 永川中学 宋锦桥校区：泸州街，杨家坡，迎宾大道，迎宾支路，化工路，卧龙路单号481号、双号510号及以后路段，卧龙西路，人民大道（16、111、188、189、198、199、200号）……人民东路369号、168号、16号（五米阳光、红河枫景、华创）……」

小学与初中两级均以「人民东路168号」门牌单列并括注小区名，为本系列第二例双门牌单列（另一例为新鸥鹏巴川府「行知路88号（巴川府）」）。

有一处必须提示：划片初中为永川中学宋锦桥校区，其招生路段以泸州街、迎宾大道、化工路、卧龙路、人民大道等老城路段为主；小区东南方向约 1.13 公里处的「永川中学新校区」是另一个校区，与宋锦桥校区不可混同。2026 年原文中并未出现「永川中学新校区」这一表述，入学安排以教委当年度公布为准。此外，房源库登记产权为 50 年，落户与学位认定规则以教委与公安户政部门审核为准。

五、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有四点值得记录：一是体育与医疗资源贴身——永川体育中心 0.29 公里（东南）为本系列全部配套点位中距离最近的一个，永川区人民医院 1.04 公里（西北），1 公里内同时具备大型体育设施与综合医院，在系列中并不多见；二是高校与职教资源沿北向展开——重庆文理学院红河校区 A 区 0.70 公里（正北）、B 区 0.72 公里（正东），另有重庆水利电力职业技术学院 2.42 公里、重庆市经贸中等专业学校 2.49 公里、重庆现代制造职业学院 3.03 公里；三是公园资源四向分布——永川中央森林公园 0.79 公里（西北）、永川观音山公园 1.16 公里（东南）、棠城公园 1.41 公里（正北）、兴龙湖公园 1.80 公里（东北），1.8 公里内四座公园；四是板块命名来源人民广场 1.34 公里（西北）、永川区人民政府 1.53 公里（西北），政务与城市广场集中在西北向。

需要说明两处留白：其一，划片小学红河小学与划片初中永川中学宋锦桥校区未出现在本次公开地图点位检索结果中，本站不做距离估算，以教委公示与实际踏勘为准；其二，公开地图在本片区未收录超市、商场、银行等商业网点数据，日常商业配套请以实地踏勘为准。

六、评估价、首付与月供测算

6.1 评估价与盘面分层

合作银行评估指导价区间为 3800-4500 元/㎡，评估均价 4150 元/㎡。买卖 50 笔加权 4228 元/㎡，高于评估线 78 元（+1.9%），是系列中与评估线最贴近的样本之一；其中 21 笔（42.0%）低于评估线、29 笔高于线。与评估线的贴近程度在年度上呈现分化：2023 年 17 笔中仅 6 笔低于线（35.3%），到 2026 年 11 笔中已有 7 笔低于线（63.6%）——盘面重心正在向评估线下方移动，加权值被 2023-2024 年的相对高价样本托住。

6.2 在售测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 成交价）× 85%。台账付款方式全款 5 笔、按揭 3 笔，无按揭成交单价样本，故本节以在售 6 套挂牌逐套测算：

读表要点： 在售 6 套挂牌单价 4167-5435 元/㎡ 全部不低于评估线 4150 元/㎡，贷款一律按评估认定值封顶，首付被动落在 15.3%-35.1% 区间。首付比例最低的是 132㎡ 案（15.3%，挂牌单价 4167 仅高出评估线 0.4%）；首付门槛最高的是 138㎡ 案（26.32 万、35.1%），其挂牌单价 5435 元/㎡ 为 6 套中最高，总价 75 万亦为 6 套最高。两笔 60㎡ 小户型（4500 与 4333）月供同为 776 元，是 6 套中最低，总价门槛 26-27 万。在售挂牌单价全部高于近 12 个月成交加权 3880 元/㎡，议价空间请回到同面积段近期成交逐案核对。具体认定值以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

七、必查事项与免责声明

7.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 官方档案零命中后的参数复核：永川区住建委预售通告 646 条全量检索零命中，本盘楼栋、户数、面积、容积率均无官方证载可对照，签约前须以不动产权证载与住建备案为准；
2. 体量登记不自洽：登记建筑面积 78,000㎡ 摊到 2,953 户仅约 26.4㎡/户，且与容积率 3.47 × 占地 19,000㎡ 的折算值相差约 1.2 万㎡，计容面积与容积率以住建备案为准；
3. 商住一体＋50 年产权登记口径核实：房源库登记物业类型为商住一体、产权 50 年，土地用途、年限与续期规则以不动产权证载为准；贷款成数、税费与落户规则是否受影响，向合作银行与不动产登记中心核实；
4. 车位字段全缺：地面车位、地下车位、停车费三个字段均无登记，无法核算车位比，车位租售条件与收费标准签约前必查；
5. 划片初中校区不可混同：2026 年原文划片到本门牌的是永川中学宋锦桥校区（招生路段以泸州街、迎宾大道、化工路等老城路段为主），与小区东南 1.13 公里处的永川中学新校区不是同一校区，入学安排以教委当年度公布为准；
6. 小学条款口径差异：红河小学条目适用条件为「户籍和房屋产权在辖区范围内」，未含「有户无房、有房无户」表述，与部分学校条款不同，认定以教委审核为准；
7. 在售与成交的价差：在售 6 套挂牌单价 4167-5435 元/㎡ 全部高于近 12 个月成交加权 3880 元/㎡，且全部触发贷款封顶，出价前对照第六节测算；
8. 高密度高层布局：13 栋承载 2,953 户（平均约 227 户/栋）、容积率 3.47，电梯配比、梯户比与高峰期通行效率请实地体验；
9. 物业费与物业服务口径：物业费登记 0.9 元/㎡·月，服务内容与收费标准签约前与物业核对；
10. 商业配套留白：公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘确认。

7.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-01-09 至 2026-10-13，共 84 条，其中二手房 50 笔、租单 34 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学、初中两级均以人民东路168号门牌单列，分别属红河小学、永川中学宋锦桥校区招生范围），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片学校未出现在公开地图点位检索结果中，未做距离估算；
5. 官方档案部分因永川区住建委预售通告栏目 646 条全量检索零命中（该栏目收录起点 2016 年，本盘登记建成年代同为 2016 年），本文未做官方证载口径的替代表述；
6. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
7. 数据样本存在覆盖局限（无一手与工抵样本、付款方式仅 8 笔有值、挂牌-成交配对 2 笔、成交周期 0 条有值、130㎡ 以上买卖仅 6 笔与租赁仅 2 笔、公开地图无本片区商业网点数据、体量登记不自洽），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期东欣桂语元山（文昌路1009号，神女湖片区 23 栋 1247 户）是「高偏离、低分歧」的组合——42 笔加权 7345 元/㎡ 高出评估线 +18.5%，42 笔全部高于评估线（系列首个零笔低于线样本），但成交面积只有约 101㎡、约 115㎡、132㎡ 以上三档，极差 1.45 倍为系列最窄，四年 -6.5% 为系列最温和；官方档案也最完整：9 条通告证载 20 幢，证载折算户均面积与本站逐笔台账户型互相印证。本期红河枫景（人民东路168号，人民广场片区 13 栋 2953 户）正好是它的另一端：加权 4228 元/㎡ 与评估线仅差 1.9%（系列最贴近），租赁占比 40.5%、户型字段 100% 标注、租金四年 -2.3%（系列最稳），但官方档案零命中（系列第八例），也是 13 栋承载 2953 户的高密度布局。两期连读可以看出：同为永川新区社区，一个低密纯洋房、单价全面高于评估线却分歧最小，一个高密度高层、价位几乎贴着评估线走；业态与面积档位的同质程度，才是决定极差大小的关键。加上更早的米兰阳光、恒森盛世华章、昌龙阳光尚城，人民广场-兴龙湖走廊的逐笔台账对照网正在成形。

下期预告：红河大道888号（巴塞罗那）已经完成解析即将上线——它与本期红河枫景同属红河小学，初中却分属永川中学的两个校区（红河枫景为宋锦桥校区、巴塞罗那为文昌校区），是本系列出现的首组「同小学、不同初中校区」对照。结构上两盘也正相反：巴塞罗那 2011 年建成、25 栋 1500 户、绿化率登记 45.00%、物业费 0.9 元/㎡·月（系列登记最低），但 38 笔二手加权 5438 元/㎡ 高出评估均价 4617 元/㎡ 达 17.8%，在售 6 套全部按评估封顶；四年 -2.1% 与红河枫景的 -11.7% 同为系列最温和的一档。官方档案同样是零命中（系列第九例）。需要说明的是，此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中，巴塞罗那因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。